【房讯】为什么北京房租涨得厉害？原因在这里

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中新经纬客户端8月16日电(赵竞凡)北京房租上涨“锅”谁来背？ 7、8月是以前传下来的租房旺季，房租上涨也并不意外。 但是，今年的涨幅，为什么“猛威”比往年多？

今年以来，北京市的房屋租赁水平持续上升。 根据北京市统计局的数据，17月，北京市租赁住宅的房租水平比去年同期上升了3.1%。 仅从7月份来看，租赁住宅的房租比上年同期上升2.8%，比上个月上升0.2%。 根据贝壳研究院的数据，东城区和顺义区的房租在环比涨幅之前，分别为10.5%和10.7%。 具体来说，去小区的话，环比的涨幅更明显，有些小区超过了30%。

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长期租公寓“抢房间涨价”“不要工作”？

中原地产首席分解师张大伟对中新经客户端(微信公众平台: jwview )的分解分析表明，除了毕业季旺盛等以前就流传的原因外，租赁房源的结构变化也与房租的上升有关。 “很多租赁公司，特别是租赁公寓运营商，以低价囤积中低端的房源，对其进行升级改造。 改造完成后，他们以高价出租房子，赚取租金上涨带来的差额。 ”。 张伟说。

另外，据报道，一些长期租赁公寓企业的品牌为了剥夺房源提高了房价，房租水平提高了。 华夏时报报道了一位业主租赁东四环总面积180平方米以上的四居室时，链家、润邦、中天地三家房地产中介介入的例子。 这个业主预计的房租是每月6500元，最终从中天地以每月8000元的价格签字，成交价格比业主最初的估计高23%。

关于长租公寓是否上涨房租，思源地产首席分解师郭毅认为，迄今为止以小业主室为主要房源的租赁市场迎来了规模化租赁公司的入场后，对部分服务的要求被唤醒了。 规模化租赁公司可以提供比小业主更专业的辅助服务。 在这种情况下，租金上涨是正常的。

中信证券房地产领域的分析师陈聪认为，重视吃租赁差额，毛利率高、产品附加值少的分散型租赁公寓公司可能有助于提高房租。 但是重视增值服务，积极改造房源，毛利率低的分散型租赁公寓公司反而有利于稳定租金水平。

58集团发布的“调”整齐——年上半年楼市报告显示，长租公寓在一线和要点二线城市很受欢迎，其中北京对长租公寓的控诉最高。

▲截图来源:“调”整齐——年上半年楼市报告。

供应不足，北京租赁缺口达400万间

专家说，与租赁公寓对租赁市场的影响相比，不要求供应是提高房租的重要原因。 贝壳研究院最近公布的数据显示，目前北京租赁人口800万人，租赁住宅资源量350万间，租赁缺口达400万间以上。

缺口是怎么产生的？ 苏宁金融研究院特约研究员江汉认为，根本原因是房价与工资水平之间存在很大差距，使租赁成为大部分人的长期选择。 他援引58个集团《中国流动人口快速发展报告》说，近十年来，中国流动人口(非当地户口)规模一直在增大，从2009年的1.8亿增加到每年的2.5亿。 其中，8.6%的人可以在就业地买房子，67.3%的人必须通过租赁来处理居住问题。 因此，供不应求是当前北京住宅租赁市场的第一矛盾。

在上述报告中提到的非当地户籍人口中，外国生源的毕业生是重要的群体。 根据58个集团发表的《高中毕业生就业安居报告》，北京大学地方生源毕业生中，有在北京就业意愿的毕业生人数占所有地方生源的92.31%，名列前三。 贝壳研究院认为，外国生源毕业生留在北京引起的租赁诉求在毕业季集中释放，房东期待着这一点得到增强，租金面临上升的压力。

▲截图:《高中毕业生就业安居报告》

易居研究院智囊团中心的研究负责人在中新经纬客户方面(微信公众平台: jwview )纬上表现出了严峻的飞跃，另一个原因不容忽视。 年末以来，北京市加强了违章租赁住房的整顿，潜在的房源减少，房租市场的供给供不应求，房租上涨。

除此之外，郭毅提出楼市的限制政策也对租赁诉讼的扩大起到了推动作用。 自去年3月17日北京出台《史上最严格的房地产市场调控政策》以来，购房资质审查更加严格，首付比例提高，房贷利率从折扣上升到标准。 “受这些政策的影响，购买者的购买资格和支付能力受到限制。 因为有些人将居住诉求转移到租赁市场，导致租赁诉求的增加，租金的上升。 ”。 郭毅说。

人口+收入

支持房租上涨的两个因素

说到房租，房租收益率是不可避免的重要概念。 租金的收益率是租金和房价的比，用于测量租金的收益状况。 张大伟认为，北京市房租收益率长期偏低，仅为12%，随着房价上涨，未来房租有持续上涨的动力。

江瀚进一步主张，受“房住不炒”基调的影响，一些“炒房党”有可能变身为“包租公”、“包租婆”，把房租作为重要的收入来源。

长江证券房地产领域的分解师谢皓宇认为北京现在的租赁收益率不低，“北京的租赁收益率不到2%，但国际上很多大城市的租赁收益率大多超过3.5%，前者是实际收益率，后者是名义收益率。

谢皓宇解释说，用比较口径计算名义收益率时，除了实际收益率外，还会加上潜在的通货膨胀率。 因此，中国一线城市的实际租赁收益率1.5%加上2.0%的通货膨胀，得到了与海外例如英国3.2%的租赁收益率加上0.6%的通货膨胀的收益率水平几乎相同的数字。

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另外，他还说，在过去两年里，以北京为代表的一线城市房租曾停止上涨。 根据房价、房租同向变动的规律，房价上涨的情况下，房租也要上涨。

对此，谢皓宇分析说，过去两年，北京旧产业转移速度超过新产业转移速度，因新产业转移而增加的高收入人口不及因旧产业转移而减少的低附加值人口，总人口减少，因此产生了租赁请求减少和租赁水平下降。

但是，他指出，这只是短期现象，如果产业结构调整完成(整个调整过程预计需要23年)，新产业形成带来的劳动力收入将大幅超过旧产业的劳动力收入，在收入增加的前提下租赁水平也会上升。

目前租赁市场已成为住宅供应系统中越来越重要的一环。 去年，国务院办公厅发表了《关于培育住宅租赁市场和快速发展的若干意见》，提出支持租赁住宅建设，培育市场供给主体，鼓励住宅租赁费用。 年4月，住宅建设部和国土资源部发表了《加强职工关于最近住宅和用地供应管理和控制的通知》，要求在租赁住宅比较有效的供应增加和租赁住宅供求矛盾明显的超大型城市，开展集体建设用地租赁住宅建设试验。

根据北京市政府的计划，2021年，北京将建设50万套租赁住宅。 年北京市已经明确了39个集体土地租赁住宅项目，涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。 年，北京市继续推进200公顷集体土地租赁住宅项目入市。 然后，在贷款和融资方面给予支持。

张大伟认为，由于上述租赁住宅尚未大规模入市，北京市的租赁住宅市场依然供应不足，但随着这种租赁住宅的集中入市，供求不平衡的现状将会得到改善。

另外，贝壳研究院表示，8月是租赁旺季，成交预计与7月相同或更高，租赁水平有上升压力，但涨幅会变窄。 (中新经纬app )

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