【房讯】2018北京楼市：换二手房是最大刚需

华人网本篇文章2467字，读完约6分钟

两套房“认房认贷”、普通私人住宅首付60%以上、普通私人住宅以外首付80%以上……今年升级的限制政策大幅提高了购房者换房门槛，但换房的诉求继续成为主力 根据连锁研究院的报告，改善性住宅已经成为市场的主力和“新刚性需求”，同时这种趋势将持续很长时间。 为了这些换房者，北京二手房市场也表现出了一点新的优势。

控制住不了首付限制的控诉
3新政，调整第一套房的认定标准，从“认房间不认贷款”转移到“认房间认贷款”，进一步提高两套房的最低首付比例，提高普通的

之后，北京陆续出台了包括离婚后住房贷款认定标准在内的政策，堵住了避免政策的嘴。

政策堵住了炒面的空之间，但也阻止了很多购买者的交换计划。 出售了原来的房子，偿还后也凑齐了首付，但通过首付比率的调整改变了这一局面，二手房市场也在4月以后迅速降温。

前3月二手房的成交量创历史新高，但全年的成交量出现了腰斩。 根据伟业，我爱家市场研究院的数据统计，截至12月20日，年北京市整体二手房共有上网本131761套，比年同期下降50.3%。

虽然一年的交易量中断了，但是改善住宅交换的诉求没有因政策而消失。 根据“广厦时代”的调查，经过大半年的政策缓和期，换房客人回到了市场。 如果有购买者的话，“不能住”“不能住”是实际存在的问题，可能的话，有必要进行住宅交换。

根据连锁研究院关于“年房地产市场和领域展望”的报告，根据连锁房地产大楼的词典数据，北京库存住房复盖数量约为750万套，配套为两间，对应的常住人口超过2170万人，按照“每人一间”的标准。 二是结构不匹配。北京市库存住宅存在年龄大、居住体验差的问题。 根据房屋楼盘词典的数据，在北京市全体库存户中，楼龄在10年以上的房子比达到76.7%，20年以上的房子比达到38.6%，房子旧，体验差，改善性的换房子的诉求依然是支撑市场很长时间的

链家的另一个数据也可以证明二手房市场的潜在诉求。 现在，每天有85万客户在链家app上阅览房源，基本回到3月的高峰水平，客户对房源的关心度继续提高，平均房源量达到40个。 客户依然积极地开始im聊天，重新委托的比例提高，库存住宅资源被关注的次数没有减少，依然稳定50次以上，这足以证明还有潜在的诉求。

换房间刚成为新的需求遍地都是连续单位

户型升级、环境升级、地区升级……购房者的诉求不同。 连锁研究院的解体认为，在需要升级的时代，质量居住成为了新的需要。 首先，住宅交换的本质是人在不同的生命周期中选择居住环境，是生命周期进入特定阶段后的必然结果。 其次，人口流动带来了大量的换房诉讼，这种流动表现为农村到城市的换房、城市间和城市内部的换房。 最后，换房间也是升级时代的必然结果。

连锁研究所以与市场交易主体密切接触的职业经纪人为对象的调查显示，在全国水平的市场上改善性住房交换集团最多，占46.7%。 从城市来看，一半以上城市的住房交换占有率超过40%，其中北京的住房交换占有率最高，为67%，改善性的诉求成为主流。

改善的住房交换占有率的增加带来了连环单占有率的上升，重点城市的经纪人接触的住房交换比例很高，在北京是最明显的，77%的经纪人只是接触连环单。

一位买家告诉“广厦时代”，她最近在多个连续的二手房交易中，从她那里直接获得的消息已经超过了四个连续。 她需要买自己两个买家的存款和首付来解除抵押，她看的三个老板也需要买她的首付来解除抵押，作为新家的首付。 由于涉及多项交易，他们的各个环节必须反复谈判，找到合适的时机和方法。 每个环节出现的细节问题可能会导致整个连续交易失败。

“这其中需要注意的问题和时间差带来的价格和风险，已经不是我自己考虑得周全的了”这位购买者说，迄今为止她喜欢的一套房源，可以满足连续单人房主对首付时间的要求。 现在终于找到了吸引人的房间来源，她必须每天和经纪人重复信息表达，确认准备的资金和程序，理解连续上其他买家的进度和想法。

住宅交换是影响所有者定价的主要因素小区价格根据住宅交换而分化

在连环片中，各环节的业主不容易调整价格。

上述买家表示，在她所在的连续名单上，各业主对自己的价格一再表示。 以她为例，选择商业贷款需要首付的8成和利率的上浮，所以她决定在这次换房中采用公积金贷款。 最高120万元的固定额决定了她俩卖多少钱，所以她需要通过亲戚朋友弥补多少差距。 她喜欢的三居在业主做出10万元的让步后，也继续降价空之间封闭了。 因为他也需要足够的房费来支付下一套房。

根据连锁研究院的报告，在这个回合控制以后的市场上没有发现明显的威胁性的抛盘现象，业主的降价行为大部分是由于住宅交换。 现在市场连锁商接触的业主一般是换房的申诉，达到9成的经纪人接触的业主为了换房挂牌，业主降价的主要原因也是为了换房，除了长沙、沈阳、佛山，全国

由于交换住房的诉讼成为市场的主力，该地区的房价差异也很大。 据购买者介绍，他所在的小区当初销售时，在该区域不太贵，但小区配套的学校建成后，价格一直上涨，领先该区域的其他小区。 “孩子的父子班认识的同学，两个人都变成了我们的小区”。

连锁研究院的数据显示，北京地区房价整体差异越来越大。 年北京的房价总体在平均价格周围接近正态分布，小区间房价差异小，超过北京平均价格的小区所占比例为59%。 年北京房价差异明显，同时明显偏向右边，超过平均价格的小区所占比例为49%，比去年减少10个百分点，意味着少数小区的房价更高。

从年涨幅分布来看，年房价上涨集中在最小部分小区，年北京整体房价全年上涨97%，平均价格上涨超过全市小区的38%，其余62%的小区平均价格涨幅不及全市。

连锁研究所认为改善的住房交换成为市场的主力，成为“新的需求”是趋势性的变化，将来也会持续。 作为市场的新主力，住宅交换将来也会继续影响市场的变化趋势吧。

在政策上，对将来改善的诉求也有望变得越来越友好。 12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住宅城乡建筑业会议上宣布，明年将对各类指控实行差异化控制政策，满足第一套刚需，支持改善诉求，抑制投机炒作。

标题：【房讯】2018北京楼市：换二手房是最大刚需    
 地址：http://www.huarenwang.vip/new/20210309/2794.html