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据中安网上新闻安徽商报报道，澳门财富中心、松芝广场、天鹅湖购物中心、新鸿安商城……说到合肥这个有名的烂尾项目，很多市民发现了规律，它们都是商业地产。 实际上，记者花了一个多月的时间进行调查，发现烂尾巴的商业地产数量也远远多于以前传来的住宅项目。 值得注意的是，住宅项目烂尾的原因大多是开发商资金不足，但商业房地产烂尾的原因非常多，缺乏招商能力、计划变更、手续不完善等原因。 合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为商业房地产的烂尾巴与政府完成招商任务缺乏计划没有关系。
作为合肥当地长期从事房地产研究的专家，郭红兵一直关注合肥乃至安徽爤尾项目的进展情况。 他为记者分析了现在商业地产项目烂尾巴的几大原因。 “第一个原因是地区商业过剩造成的。 政务区其实还不错。 毕竟要花钱。 新鸿安商城等项目的烂尾巴就是这个理由。 ”。 郭红兵说，另一个原因是开发公司资金力量不足，商业地产地基经验不足，能力不足，商业地产项目未完成腐烂或建筑完成，无法作业，“天鹅湖购物中心等项目

郭红兵说，第三种情况是项目以前开业，由于定位错误，商家撤退了，做不到了。 比如西环购物中心、博澳丽苑沃尔玛等属于这种情况。 “不要单纯认为烂尾巴的项目是没建完的大楼。 一个商业地产做不到，成了空的窝。 我想我也是个烂尾巴的项目。 ”。 郭红兵说。

很难耗费环境变化的实体

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为商业地产烂尾巴的原因与环境的变化有关。 “不仅是合肥市，安徽省整体的商业地产，费用模式都发生了变化。 居民的费用模式从过去实体店的体验式费用变成了网上的费用，这是商业地产库存量大、商业复合体的人流量不多的主要原因之一，不能。 ”。 凌斌还指出，目前中国经济增长放缓，写字楼诉求不足，写字楼也租不到了。

凌斌告诉记者，中国现在的商业地产计划还有一个问题。 “在计划方面必须考虑招商，过去的大超、商业综合体都属于地方政府的招商任务，地方政府为了完成这个任务，在计划方面不够。 ”。

鳄鱼水土不服效果显现

凌斌认为中国现在商业市场的计划布局太受海外商业鳄鱼的影响了。 现在，海外鳄鱼的负面效应已经开始出现。 “我们不太了解国际商业鳄鱼的操作模式，特别是对其后期的危害性没有充分认识。 ”。 凌斌说，海外这些商业鳄鱼进入中国后，借助自己企业品牌的影响，将周边社区店推向市场是合适的，但在中国陷入水土不服，“中国上班族是主体，他们没有时间大超慢慢走， “海外的商业鳄鱼经常在中国关门，他们正在考虑自己的退路。 ”。 凌斌说，海外鳄鱼利用自己的企业品牌，吸引了一点大企业品牌的进入，给后者柜台费、推广费、宣传费、广告费、摊位费等各种费用，“他们利用这些形式占据了所有供应商、零售商的资金 凌斌说。

支招

没有职业经验，买店要小心

关于业主置业的商业地产，郭红兵在市民以前没有商业地产产业经验或者不从事商业零售的，不建议投资商业地产。 “因为你不擅长，所以需要置业的项目将来会腐烂，能否顺利经营，没有事前判断的能力”。

另外，郭红兵建议，在买商业地产的时候，一定要综合考虑多个因素，不要只看开发者、销售部门天花乱的销售说辞。 “有些商业项目没有烂尾巴，但痛苦地活着。 ”。 郭红兵说，过去的“一铺养三代”时代早就成为历史了。

许多业主在购买商业地产时重视开发商的资金实力，对此，郭红兵认为不够，“不仅要看该公司的企业品牌、资金实力，还有该公司商业地产运营的过去，是否有成熟的商业地产经验和能力。 另外，郭红兵建议运营商要看开发者和运营商的关系，运营商是否有很强的商业地产操作盘水平，“这些都非常重要。 ”。

[爤尾后记]开发者不着急政府

采访中凌斌说，很多烂商业地产，开发商其实不着急。 “现在的开发者拥有土地，都是商业地在一起。 比如300亩土地，200亩是住宅，100亩是商业，开发商在住宅赚钱，这200亩住宅出售，已经取了那100亩商业用地的土地价格，甚至建设价格，这100亩土地， 》凌斌举合肥市某知名楼盘的例子，“他们卖完住宅后，商业用地空在那里，与政府谈判，说商业环境发生了变化，我们的商业计划必须改变，缩小体量或者覆盖其他东西。 ”。 凌斌说，这种情况很普遍，证明政府部门在开发公司拥有土地时的制约不够。 “这些项目很烂。 开发者不担心，烂的是我们的社会资源，我们市容市的外观，烂的是什么样的钱在这些项目中购买的买家？ ”凌斌说，政府很着急。 “逻辑上并非如此，政府不是商业项目库存的主体，主体是开发者。 ”。

爤尾楼被收买防止再滋生尾巴

不良资产处置企业收购和持续开发糟尾项目的现象在北京、上海等地屡见不鲜。 “卖了能不能继续经营，是个问题”郭红兵说:“如果大开发商承担项目建设后，包装，搞笑，把商店和写字楼卖给小散户，不能经营的话，我想这也是烂尾巴。 ”。 郭红兵认为，最重要的是有长期的经营战略，能保证这个商业地产在今后10年、20年繁荣经营，这才是真正使烂尾项目“起死回生”的。

凌斌从现实的角度分析这个问题。 安徽省规定，一个项目开始后还没有销售的情况下，允许变更性质，商业项目变更为住宅。 如果开发者自费的话，将项目的性质变更为创业创新中心，政府也会给予税收优惠等一定的财政补助。

凌斌告诉记者:“唯一的大问题是商业综合体，商业综合体都是“大箱子”结构，结构设计当初是按照商家商业布局的要求进行的，性质很难改变。” 凌斌说，我省商业地产的库存周期为66个月，5年半的时间。

标题：【房讯】专家剖析高楼大厦烂尾现象 揭示幕后秘密    
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