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年10月29日，中国共产党中央政治局为加快住房保障系统和供给系统的建设进行了第十次集体学习。 清华大学房地产研究所所长、建设管理系教授刘洪玉是两位解释者之一。 最近，半月谈记者来到清华大学，采访了刘洪玉教授。

刘洪玉多年来致力于房地产经济和管理相关的教育、科研工作，他认为住房制度作为基础制度，应该为每个家庭提供获得适当住房的途径，而且这些途径是“可进入、可选择、可支付、可持续” 另外，需要比较有效地吸引住宅投资和住宅支出行为，促进住宅市场稳定的长期机制，“决定后不会轻易改变”的长期制度政策体系。

“决定了就不会轻易改变”的长时间的制度安排

近年来，为了维持楼市顺利健康快速的发展，为了不使房价上涨太多，中央和地方多次推出控制组拳，陆续出台了限购、限购、限价、限价等“历史上最严格”的控制政策，一个地方的 “这些规定大多暂时抑制了房价上涨的势头，没有改变市场的基本供求关系。 管制后，经常导致房价的新上涨。 ”。 刘洪玉告诉了半月谈记者。

他过去一点地方房地产调控政策以应对短期房地产市场运行中发生的问题为主，对政策与市场表现、政策与市场参与者行为之间的相互作用机制和影响规律的研究把握不足，政策之间的统一协调也不足，经常较短

“仅凭短期的政策不能完全处理房地产市场的稳定健康和可持续快速发展的问题，为了稳定房地产市场，需要完善“决定后不会轻易改变”的长时间制度。 ”刘洪玉说。

年12月召开的中央经济实务会议反复定位为“房子是用来居住的，不是用来炒的”，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，符合国情，适应市场规则的基础制度和长期 今年的政府事业报告也同样提出“重复住宅的居住属性，落实地方政府的主体责任，加快建立和完善促进房地产市场稳定健康快速发展的长期机制”。

刘洪玉告诉半月谈记者，建立长期机制有助于抑制房地产泡沫、防止大幅度下跌、促进房地产市场持续稳定和健康快速发展。 有助于使住宅回归居住本质，促进居住目标的实现。

建立无缝的住房供应系统。

“理想的住房制度体系在确定住房快速发展目标的基础上，为居民实现合理的住房诉求提供路径指导和路径安排，通过土地、金融、财政、税收等政策手段的运用，各路径可进入、可选择、可支付、可持续 ”刘洪玉说。

“可以进入”是指老百姓根据自己的情况找到获得住房的途径，“可以选择”是指进入这条道路后可以选择的住房供给，“可以支付”是指这条路提供的住房对房客来说经济上可以承受的东西。

“老百姓的住房诉求呈阶梯状变化。 一般来说，先租后买，先老后新，先小后大。 ”。 刘洪玉说，比较不同的申诉水平，住房供应系统应该无缝连接。

刘洪玉向半月谈记者展示了课程ppt，其中勾勒了无缝连接住宅供应系统的结构:低端有保障(政策性租赁住宅)，中端有支持(政策产权住宅)，高端有市场(商品住宅)。

刘洪玉认为，要完善这个体系并不容易，在土地供给、金融支持、财政税收等方面需要政策的继续支持。 土地供应必须通过城市储备土地再利用、集体建设用地进入市场等措施扩大土地供应源，优化土地供应用途结构和空之间的分布结构，降低土地供应价格，提高土地供应弹性，稳定住宅市场预期 在金融支持上，建立和完善政策性住房金融体系，在居民家庭首次购买住房必须提供政策性金融支持的财税制度下，稳定中央和地方住房保障资金来源渠道，完全保护“居住”，抑制“炒作”

迅速发展住宅租赁市场安居新市民。

“很多外国工人、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要依靠租赁住房问题。 ”。 刘洪玉说，可以培育住房租赁市场，迅速发展，让城市居民家庭更自由地选择租赁，更好地处理城市居民的住房问题，提高城市化质量。

今年政府的业务报告提出，健全购买租赁，并行的住房制度以市场为中心满足多层次的诉求，以政府为中心提供基本保障。

刘洪玉认为目前房地产租赁市场有两大问题。 一是租赁市场不规范，承租人的好处难以保障。 二是机构出租人不足。

他提出，规范住宅租赁市场，迅速发展专业化的住宅租赁经营公司，可以一举实现很多效果:一是有利于通过供求，去住宅库存，也满足了实际住宅的诉求。 二是补充住宅市场短板，有助于克服原制度设计中的转售、轻租赁缺陷。 要努力使主要受社会资本支持的住房租赁公司迅速发展成与政府政策租赁住房互补的机构租赁者三是机构租赁人的迅速发展和租赁市场中的模范作用，有助于提高租赁市场的规范和透明度。

建立税收长期机制抑制炒作。

刘洪玉建议建立税收长效机制抑制炒作。 他提出，在一点地方控制的时候，经常调整各种税收的税率和征收管理规则，有时鼓励通过税收政策买房，有时增加税金的负面来抑制买房。 税收的长期机制是购买者从来不公开不同情景下可能面临的税负，明确以住宅投机、住宅投资或住宅费用为目的的购买者分别面对什么样的税负，诱惑购买行为

他例如可以用表格证明，买房的情况越多，交易越频繁，交易环节各税种的税率越高。 在国际上，通常对炒作的行为征收较高的交易税和资本利得税，识别的方法取决于该住宅是否是家庭的主要住宅，以及住房持有期的长短。 不是第一住宅，持有期在3年到5年以内的情况下，通常会面临比较重的税金。 限购和购买资格管理可以作为暂时的手段。 (半月谈记者原碧霞)

标题：【房讯】大国策专访刘洪玉:一点地方楼市为何“边调边涨”    
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