【房讯】北京亦庄商铺租金直逼甲级写字楼

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《北京城市总体规划( 2004年―年)》明确了亦庄地区是为北京市未来要点快速发展的三个新城市之一，以承担高新技术产业快速发展中心的城市功能为主。

《亦庄新城计划2005》要求大力推进“亦庄新城建设”，积极把产业和人口集聚到新城，建设“比较独立、功能完善、环境优美、交通便利、公共服务设施发达的健康新城”。

据记者调查，现在亦庄处于高速发展期，居住人口增加，居住补助增加。 但是，对于日益增加的常住人口，也强调了亦庄地区商业补助不足的情况，相应地也出现了商机。
作为北京市唯一享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的开发区，亦庄有比较完善的交通、教育、商业、医疗等辅助计划。 并且，由于产业集群的特征很明显，从1992年创立以来的20年间，亦庄一直在不断吸纳中高级就业人员。 根据《计划》，截至2009年，亦庄新城人口规模将达到70万人。

整个亦庄去年的财政收入约为300亿，相当于二线城市一个大城市的财政收入，这里有100多家世界500家公司在公司内工作，亦庄集团的商业潜力非常高。 ”。 裕地产市场中心的王1社长告诉记者。

记者说，现在的亦庄地区已经是除北京国贸cbd外的第二大世界500家公司的聚集地，包括奔驰、诺基亚、可口可乐等。

亚豪机构副总裁任启鑫表示，“这几年，亦庄购买客群出现了内生型增长，除了在亦庄从事外，他选择住在亦庄购买家。 购买诉求的稳定和购买客群的高素质，与北京东、南、西三个方向相比，亦庄楼盘的销售总是很扎实。 ”。

但是，随着亦庄产业区的迅速发展和内部各大住宅项目的持续开盘、入住，比较明显的问题也越来越突出。 也就是说，该区域内的商业补助薄弱，散乱，层次不均匀。

一般来说，远离中心城区的新项目商业集从开始入住到成熟需要3-5年的时间。 在此之前，有必要通过地缘关系，租力量相近的地区的商务套。 亦庄没有租的馀地，与亦庄新城接壤的周边地区，如通州马须桥、大兴等也很少有大中型商业组合，中小规模和社区商业组合比较低端的现象普遍存在。

关于亦庄内现在有多少生活人口、居住人口，记者采访的几个开发者的数据略有不同，整体平均来看，很多开发者在亦庄现在的居住人口在7—10万之间，生活从事人口在30—40万左右，

北京市人均商业面积以0.9平方米计算，亦庄的商业人口达到70万人的情况下，所需的商业面积约为60万平方米。 也就是说，现在亦庄商业建筑的最重要方向不是继续大力推广年糕，而是加强商业补助的业态提高和分布和水平优化。 在现在的情况下，亦庄未来的商业集还有很大的升级潜力。

社区商业。

租金超甲级写字楼

记者的调查结果表明，现在社区商业基本上构成了现在亦庄的商业主调。

从居住的角度来说，现在亦庄有几个主要群体。 位于荣华路最东端的集团、位于亦庄入口的以130万平方米超级大盘林肯花园为中心的集团、以上海沙龙项目为中心的集团，以及相对远的、以通州马未桥一带新开发、纯居住为中心的合生世界村

“社区商业现在是支撑亦庄商业诉求的主体，所以小区的底商可以说“难以追求”，王雯告诉记者林肯花园作为亦庄的代表项目，一期将近5万平方米的店铺的销售率达到了100%。 明年预定发售2期约2万平方米的底商，预计供给将出现供不应求的局面。

记者说，林肯公园的商店虽然不归商家所有，但为了尽量形成统一的商业气氛，开发者和商店所有者之间有亦庄第一个“底商所有者不能自己租赁”的销售事例，开发者支持所有者出租。

几个林肯公园的商业街经营者表示，开发商帮助业主租赁的出租率接近99%，而且月租金最高的是330元/平方米，平均收益率也达到了每年8%左右。 仲量联行数据显示，今年第二季度，北京甲级写字楼月平均租金为326元/平方米。

同样，在以上海沙龙项目为中心的居住集团中，很多项目也构成了近10万平方米的社区生意，同样租赁销售火爆。

但是社区商业可以满足通常亦庄居民的生活需要，而社区商业“便民商业”的优势限制了其商业成本水平的提高。 同样，对于比较巨大的亦庄商务、生活系统来说，分散在庄各地的社区商务也很难处理一点公司、小区集中地区人们的商业需求。

“说到购买生活用品、购买蔬菜、美容整形、银行、电信服务，通常去亦庄的几个住宅集中区的社区底商里面，开车要一二十分钟。 “亦庄路东区附近京东附近公司的独栋项目天骏智谷的市场总监王志强说:“亦庄现在的商业服务太多，是社区商业，太集中在住宅区了。 产业地区配套明显不足。 在路东区这样产业园集中的地方，很难收费。 “如果说高端宴会还有点高级的酒店、餐厅可以处理的话，通常的中等费，比如员工吃饭，买小的东西就不方便了。 这就是为什么很多员工在亦庄内没有收费的原因。 ”。

由此可见，商业分布不均和“下班回家”的习性，似乎没有及时转换多个亦庄的费用潜力，但为了改变这一现状，突破口不是社区商务，而是地区级辅助商业体乃至大型商业综合体的迅速

地区商业

机构租客的背书爆炸

亦庄的迅速发展从亦庄经济开发区的成立到亦庄新城计划的完成，经历了前后20年。 以亦庄管委为中心，周围有4星级酒店的荣华路拥有“亦庄长安街”的美名，以此为中心的8平方公里范围被称为亦庄的中心区。

“现在亦庄还停留在比较早期的住宅底商的商业模式上，为新城整体提供服务的生意还没有集中。 建设重点是与荣华路交叉的荣京东街东西两侧，是荣华国际、力宝广场、国瑞广场、富科技中心等公设类项目立项的核心地带。 ”。 荣华国际市场总监林鹏说。

事实上，现在这个“亦庄长安街”的商业气氛不太浓。 感觉“开车在亦庄的大街上，人少，街宽，店少，绿化多”。 2004年来亦庄开发项目的开发者对记者说:“对最核心的管理委员会和附近的酒店来说，看到的商业是几家五星级酒店，而且里面的饮食套餐都是纯粹的。” 一个商业地区成熟的表现是高校低端的业态平衡，各种费用一应俱全。 ”。

但是，并不是公司没有看到这里的商机。 林鹏对记者说。 “荣华国际不是区域一级，而是区域一级的商业集。 我们有一万平方米以上的底商。 现在大部分被意向商包围了。 比如江南、三千里韩国烧烤等和我们有初步意向，但除了饮食以外，我们剩下的商业面积主要打算引进银行。 现在有三四家银行形成了意向。 ”。

从荣华国际的商店销售中可以看出，目前亦庄中心区内的中高级商业组合不足，所以开发者依然在销售商店，虽然不是自营经营，但前期的招商非常顺利。 “带租赁出售商店”，所以荣华国际商店的销售很顺利，“像有名的餐饮机构一样，通常要签5年以上的租赁。 金融机构需要更长的时间。 因此，现在店铺的收益率是最稳定的，每年达到7%以上，可以远远超过住宅项目。 办公楼更高”林鹏说。

王1说:“任何地区的生意都是急速发展的最后一个。 生意需要商流，这要等常住人口的增加。 事实上，亦庄具有绿化好、密度低、交通方便、离国贸等城市中心不远的优点，如果能改变人们的亦庄是产业区、不是居住区的观念，就在亦庄现在的房价水平上，性价比很高。 ”。

大型商业

企业品牌的特卖在七天内有数千万

现在，亦庄内的大型商业体由于计划上的理由可以说非常稀少。 唯一的两大商业体，一个是以沃尔玛为核心，中间有点企业品牌专卖店亦庄创造生活广场，面积达30万平方米。 另一家是上海沙龙附近的美廉美大型超市。

关于亦庄的商业费用潜力，王雯给记者举了一个例子，去年“十一黄金周”时，奢侈品企业品牌在亦庄的沃尔玛召开了奢侈品特卖会。 当时企业没有下任务，说在亦庄这里试试就行了。 但是，7天后，销售额达到了近1000万元，说“试试看”的人变傻了。

但是，亦庄内的大型商业现在也以超市为主体，亦庄的商业构成依然以中低端为中心，证明了高端商业旗舰项目不足。

因此，成为亦庄商务旗舰的竞争也特别激烈，今年4月，位于亦庄核心区的力宝广场项目宣布项目中有8万平方米的大型商业体销售给华联商厦，是亦庄内第一家高端超市、企业品牌专业 由于以中高级购物为中心的中高级商业体不足，力宝广场的销售负责人告诉记者:“由于亦庄的核心区内大型商业综合体计划不足，因此有这8万平方米的商业体。” 成为亦庄内第一个被定位为中高级的大型商业体”。

“时尚类华联商业的入住标志着亦庄开发区的商业从生活必需品型的商业状态转变为时尚型的商业状态。 ”。 中信新城的营销人员这样对记者说。

但是，让我们总结一下未来的亦庄没有太大的商业体。 第一，必须考虑到区域支持能力。 “王亦庄核心区域内的土地资源基本划分干净，新住宅有限。 因为这个亦庄不会迅速发展成以商业为第一业态的新城区。 ”。

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