国务院将颁布《住房租赁管理条例》，这将成为中国第一部专门规范住房租赁行为的行政法规
中国情报周刊记者/陈炜
中国共产党第十九届大会报告提出，“加快建立多主体供给、通过各种渠道保障、购买并行的住房制度，使全体人民居住”。
后来，10月22日，住房和城乡建设部部长王蒙徽支持住房建设部加紧推进住房租赁市场的立法事业，并在12个大中城市建设住房租赁试验，北京市、上海市积极推动共享产权住宅迅速发展
在此之前，国务院计划公布《住宅租赁管理条例》(以下称为《条例》)。 这项《条例》将成为中国第一部专门规范房屋租赁行为的行政法规。
据知情人士透露，最近国务院法制办公室和住建部共同成立了调查小组前往各地，就《条例》的相关内容听取调查和建议，第一个目的是通过政策比较有效地维持承租人定居和子女邻近入学等公共服务权益
租赁“痛点”
近年来，随着房价持续上涨，购房申诉受到抑制，但住房租赁在一定程度上缓解了城市生活人口的住房申诉。 在与未来租赁并行的模式中，如何通过法律法规更有效地维护各方的好处成为了尽快应对的问题。
住宅政策专家委员会副主任顾云昌在《中国信息周刊》上说，现在租赁市场不规范，出租人的利益得不到保障，出租人没有安全感。 另外，租赁期间房子的内部结构被破坏等，市场的不规范也让出租人感到不安。
同样，中国人民大学法学教授朱岩在接受《中国信息周刊》采访时也认为，住宅租赁市场混乱，规模化住宅租赁公司的份额仅为2%，制约了住宅租赁市场的迅速发展。
最近，根据东方证券研究报告，目前中国的住房租赁人口将达到1.9亿人，预计2030年中国的住房租赁人口将达到2.7亿人，潜在租赁市场规模将超过4.2万亿人。
这样巨大的租赁市场呈现混乱、供求紧张的状态。 朱岩认为这方面是因为租赁住宅的立法很少，没有比较具体的问题来规范。 二是因为承租人和房屋所有权利人的权利义务不明确。
“目前，调整住宅租赁和相关法律关系的法律规范集中在《城市房地产管理法》《合同法》和最高人民法院《城市住宅租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》，这些法律涉及许多复杂的租赁关系及其 ”。 朱岩说。
在最近各阶段住房租赁试验的实施过程中，已经有20多个省区市发布了“加快住房租赁市场培育和快速发展”的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予了政策支持。
但是，根据东方证券的报告，对于现在的试行情况，需要通过更高层次的立法统一调整住宅租赁市场的规范，特别是对于试行中发生的问题。
租赁并行机构的核心是明确租赁财产权，在承租人和房屋全员的权利和义务分配方面，中国租赁调整的法律规范太少，直接租赁权利不明，租赁关系纳入合同法的调整范围，合同法和相关法规没有规定啊
实际上，根据合同法规范的租赁行为有实践上的缺陷，每个租赁合同都有细微的差异，这些差异包括甲乙双方，甚至是住宅中介的竞争和游戏。
朱岩认为，一个合同中常见的条款是冲突发生时双方的争论不清楚。 由于租赁市场的诉求大于供给，承租人处于不利地位，这意味着承租人的不稳定性高，居住风险大，很多承租人降低了生活质量，只保证了基本的居住诉求，抑制了费用行为。
“更极端的例子是，很多黑中介、黑房东包括住宅租赁企业都利用新闻不对称等因素在某种程度上侵害了顾客的利益。 实践中租赁企业合同到期，因设备损坏等各种理由经常不退还押金的合同没有到期的，因各种理由解除合同，不退还押金和租金。 这样的例子频繁出现。 仅靠现有规范很难控制现在租赁市场的混乱，随着租赁市场的迅速发展出现了很多新的租赁市场主体，需要特别的租赁管理体制来规范这些主体的行为，发挥最大限度的效果。 ”。 朱岩说。
活用土地
据官方发表，中国从幼儿园到中学的未成年人有1亿8800万人，其中一半在农村。 朱岩认为，规范住房租赁将刺激在大城市工作的“非户籍家庭”，将孩子收入相应城市接受教育，刺激农村家庭向城市乃至一线城市转移。 即使不考虑从小城市到大城市的移民，农村的孩子们只移动三分之一就达到3000万人口。
“从现在到2030年，城市常住人口从7亿8，000万增加到9亿人，城市化的大趋势中有对不动产的巨大诉求。 ”。 中国城市和小城镇改革快速发展中心首席经济学家李铁预测，随着未来城市化的快速发展，处理城市生活人口“住”的问题将成为重要因素，据统计，中国城市化的速度下降到0.6%~0.8%
对于大量流入大城市的人口，如何实现公共服务均等化是政府面临的课题。 这位朱岩先生认为，租赁市场逐渐规范，为了缓解移民压力，除了推进条例外，还必须建设充分的教育和医疗等公共服务资源。
顾云昌赞同这一观点，房地产市场追求“居住地”，迅速发展住房租赁市场，最大的目标是处理居住问题，其中不仅需要处理户籍人口的居住问题，还需要处理新居民的居住问题。 为了处理新居民的居住问题，必须着力于现在教育资源不足、分配不均衡的现状，这些现象仅靠租赁合同权是不能消除的。
顾云昌担心，单方面建设大城市可能会形成恶性循环。 “比如学区问题，也关系到教育资源不足、分配不平等的问题，这不仅仅可以依靠租赁的同权来改变”。
“除了充分利用库存土地，处理库存土地利用效率低的问题外，还可以增加农民的集体收入。 ”顾云昌认为，租赁市场的改革致力于打破城乡土地二元结构这一“沟”，从租赁市场开始，向城乡快速发展一体化迈出了一大步。 之后的深刻影响包括推进城市化建设和缩小贫富差距等。
相关政策的后续行动
朱岩表示，要使《条例》具有可操作性，就需要在税收、户籍管理、用地计划、融资及交易平台建设等方面为政策的运行提供便利和保障等相关的辅助细则。
在具体实践过程中，现在政策刚进入调查和听取意见的阶段，需要协调很多利益相关公司。 为了防止过多的人口短期流入城市，带来更激烈的竞争状况，政策有可能限制“租赁同权”的适用主体。 例如，广东省试验颁布的学区室的“租赁同权”政策有主体的适用顺序，监护人把房主和户主加起来没有第一名的房子是第二名；租房者是第三名。 但是，由于不同地区的情况不同，这些限制在不同地区的应用效果也不同。
租赁权可能处理矛盾，增加新的矛盾。 例如，如果出租人允许在租赁住宅内定居，可能会引起租赁期限到期、承租人不想搬出户口的纠纷，从而影响个人住宅资源供给的积极性。
为了处理上述问题，朱岩建议出租人形成合理的费用思考，确定“租赁同质权”不意味着出租人上名校。 而且，政府作为“租赁同权”政策的第一诱惑者，必须均衡各地区的公共服务资源，控制高质量地区的租赁竞争，严格监督租赁市场，增加高质量的房地产，监督租赁住宅的质量，保证居住的质量和体验 在司法方面，必须提供解决租赁纠纷的多重权利救济和纠纷处理方法，缓和各种租赁矛盾，维持市场秩序。
“中国租赁住宅市场有很大的快速发展前景，这是由中国国情决定的，是中国城市化的需要。 但是，调整结构不是一发不可收拾的，完全租赁市场可能需要5年、10年或更长时间。 ”。 顾云昌预测，到2030年，可以形成完善的住宅市场，即各地有歧视的租赁和商品房相结合的系统。
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标题：【房讯】《住房租赁管理条例》拟出台 应对租房“痛点”
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