【房讯】北京换手率最高的二手房小区“长”什么样？

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北京交换率最高的二手房小区“长”怎么样？
去年，中海御景春成交量超过100套，7.6%的交换率在北京居首位。 柏林爱乐和声第二名

中海御景春天位于西南四环之外，是限价室项目，年对外销售，年销售5年以上即可上市交易。

柏林爱乐毗邻朝阳北路，共51栋大楼，其中包括9栋塔和42栋板楼，户型从49平方米的正房到216平方米的四居室。

根据贝壳研究院的统计数据，年北京二手房成交量在100套以上，交换率在前10个小区中，第一位是位于丰台科技园的中海御景春，年交换率达到7.6%，第二位高3.3个百分点，成交平均价格51674元 柏林爱乐乐团二期以4.3%的换手率位居第二，成交平均价格为53930元/平方米，比上年的57782元/平方米下跌6.7%。 这两个小区为什么成了北京最热的二手房交易小区？ 新京报记者实地访问了解真相。

中海御景春|修改率7.6%

限价室满五年才上市，多为小户型

五年过去了，达到了销售条件

中海御景春二手房销售热的一个重要原因是其产品性质在限价室，年正好5年以上可以交易，而且这栋楼大部分是小户型的，很多业主在小交换中大规模使用。

说到这个项目，你必须翻翻九年前骚动北京地产圈的国王的诞生史。 年1月21日，丰台区六批a居住项目用地从中海地产拿出59.7亿元的合计金额，溢价率达到194.8%，楼面价格约为17153元/平方米，成为北京当时的新地王。 根据资料，该地块的总建筑计划面积为348037.9平方米，其中将建设5万平方米左右的限价室项目。 这个限价室项目是现在的中海御景春，其他一些纯商品住宅是高端项目的中海九号公馆。

年3月，该项目取得预售许可证，主力户型从41平方米到50平方米，60平方米左右一人，销售平均价格8000元/平方米，小区住宅资源数量超过1000套。 因为这个项目是限价项目，所以不到五年就不能上市。 5年以上可以以市场价格销售，需要以住宅核价格和住宅原价的差额的35%支付土地收益金。 年，这个项目正好5年了，可以交易到对外市场。

据销售中海御景春房源的房地产中介销售员介绍，该小区比较热的第一个原因是“满五”，而且小户型，小交换大老板很多，购买的客群以单身或刚结婚的年轻人为主，合计金额低，支付压力小。

根据贝壳研究院的数据，年，这个项目成交平均价格为50015元/平方米，年为51674元/平方米，上涨了3.3%。 截至2019年2月27日，自销售以来，中海御景春二手房成交172套，2019年1月成交10套，近30天自带211套。

周边齐全，有些买家是在总部基地工作的青年

中海御景春二手房销售热的另一个重要原因是周边交通畅通，配套齐全。

北京南城如丰台、大兴地区的二手房是上世纪80年代、90年代的破小，年代旧，建筑旧，居住体验不好，但中海御景春的建筑年龄是8年多，提供房地产服务的企业是中海自己，刷卡进出， 但是，由于区域小，小区只有2栋高层住宅，公共空间的绿化面积少，没有地下车库，车位紧张。

但是，弥补这个不足的是小区周边的配套齐全，交通方便。 中海御景春是位于西南四环外的丰台科技园，距离西南四环入口科丰桥只有两公里的路程，附近的轨道交通有地铁9号线，离小区最近的车站是丰台科技园站，步行1.1公里左右，离郭公庄站步行1.4公里左右。

小区周边商业气氛浓厚，除大量底商外，北路隔阂是丰台永旺梦乐城，购物、超市、电影、饮食、娱乐等一应俱全，与丰台科技园地铁站相邻的是丰台万达广场。

在教育补助方面，中海御景春天与丰台八中(中海校区)相邻，是公立中学，西侧1000米左右是丰台八中附属小学。 园区西南侧500米处是世界公园，是国家AAAA级景区，占地面积800亩。

更重要的是丰台科技园高新技术产业高速发展，基础设施、公共服务、生活组合逐渐完善，有助于促进区域内的职务平衡。 丰台科技园以六条电路为界，北部是总公司基地，聚集了大量的公司。

据上述房地产中介销售员介绍，在中海御景春购买住宅，出租的一部分人是在总部基地工作的青年。 采录/拍摄新京报记者段文平

柏林爱乐乐团|修整率4.3%

成交平均价格下跌6.7%，出手都有所改善

产品多样，刚要，吸引刚改

柏林爱乐位于朝阳区的常营领域，与朝阳北路相邻。 柏林爱乐是其多样性的产品，吸引了各种刚要、刚改性的买家。 据该楼盘附近的中介销售员介绍，柏林爱乐区分为季度，共计51栋楼，其中包括9栋塔和42栋板楼，其户型多样，分布在49平方米的正房到216平方米的四居室。 据介绍，柏林爱乐和谐小区整体呈多样性户型长，28、29号大楼有复式户型。

柏林爱乐二期是季度中体量最大，户型种类最杂。 根据连锁新闻，柏林爱乐二期共有16栋，2445户。 庞大的基数、多样的住户群也是支撑高交换率的重要依据。

该销售员说:“在柏林爱乐乐团中，由于房子的销售单价差异很大，所以要推出整个小区的平均价格并不容易。 但是总体来说，一二期的平均价格比三季度便宜。 因为三季度的年龄比较新。 ”。

小区东门距地铁6号线常营站步行约875米，距黄渠站步行约1.1公里。 有趣的是，柏林的爱乐交响乐从首都国际机场和国贸商圈开车只有30分钟左右。

该小区1.3公里处位于龙湖长楹天街，对面是华联常营购物中心。 园区北侧1.3公里处有常营公园。 另外，年6月29日日报批准的朝阳医院东院区建设项目，计划地点根据常营地铁站只有2300米。

在教育补助方面，忠德双语幼儿园位于柏林爱乐园区内。 小区的南侧有使用了9年一贯的学校运营模式的北京市忠德学校。

小区环境有必要改善

柏林爱乐有方便的交通、完备的配套和多样的户型，但还需要很多完整的地方。 据记者介绍，园区内有点步道的水泥地板有点旧，走廊的墙面上印着各种各样的小广告，路边的绿色植被带上可以在日历上看到宠物粪……这些无形的细节容易使园区整体的印象和期待大不相同。

针对这些现象，小区附近的另一位资深经纪人表示，由于柏林整个爱乐交响乐的房地产费用很低，所以得到的房地产服务也比较有限。 据连锁新闻报道，柏林爱乐一二期的房地产费用为每月1.71.8元/平方米，三季度的房地产费用为每月1.98元/平方米。 另外，因为该小区第一二期的落成时间早，所以辅助设施的老化是不可避免的。

据记者注意，楼龄相对新的三季确实比一二期的整体环境好。 柏林51栋爱乐交响乐分布集中，各期之间没有明显的分界线，导致了单位楼盘的“隐私”下降。

另外，这个小区没有实现人的车分流，地面停车空间在某种程度上挤压了步道和行驶道路的空之间，部分大楼和大楼之间的道路略微变窄。

如果说获得柏林爱乐是为了改善，插手者也同样是为了改善。 上述高级经理表示:“在需要得到满足的前提下，很多人开始对地区、社区整体的质量和居住舒适性提出更高的要求。”

“但是，总体来说柏林爱乐在常营领域的综合条件很突出。 因为这个销售情况一直很乐观。 许多买家是来自国贸商圈的白领。 ”。 老经纪人对记者说。 根据贝壳找房数据，截止到2月28日上午7点，柏林爱乐成交了近90天46套，看了近30天735次。 采写/拍摄新京报记者赵昱

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