【房讯】北京未来5年约1/3新增住房出租 集体租房新政待破题

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11月16日，北京市计划国土委员会、市住建委共同印发了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住宅事业的意见》，从今年开始5年间，北京承诺供应1000公顷集体土地，用于集体租赁住宅的建设。

这在中国共产党第十九届大会召开后，第一个集体住宅租赁试点城市宣布自己的租赁政策后，具有象征意义。

住宅建设部住宅政策专家委员会副主任顾云昌在《中国信息周刊》中明确表示，今后5年，北京市每年将集体租赁供应地的任务量增加约200公顷，约1/3增加租赁住宅，集体建设用地租赁住宅占这个市场的80%。

迫在眉睫

北京市规模化建设集体租赁住宅已经具备政策基础。 8月28日，国土资源部、住宅和城乡建设部共同发布了《利用集体建设用地建设租赁住宅的试验方案》，建议在北上广等13个城市建立试验，在集体建设用地上加盖租赁住宅，以实现土地储备的更高效利用 该方案是全国比较集体租赁住房的近期宏观调控政策。

此后，山东、广东、福建等省在省内陆续推出集体土地建设租赁住宅方案，在《住宅租赁管理条例》正式颁布前形成了基本完整的地方集体土地建设租赁住宅制度。

在此之前，作为第一个集体租赁试验的北京市，国土局从年开始正式向国土部提出了利用集体土地建设公共租赁住宅的申请，年骑马开始了第一个集体租赁试验项目唐家岭地区的集体土地租赁住宅项目。 这个项目从构想、计划到正式建设仅仅2年，就采用了“温和”的科学征集、拆迁手段。

目前，包括唐家岭项目在内，北京市正在建设的集体土地建设租赁住宅共计5个试验，涉及集体建设用地38公顷，总居住面积110万平方米，计划建设住宅1.5万套。 另外，海淀、朝阳等区新批准了17个集体租赁住宅项目，为此次北京市规划和国土委员会、居住建设委员会提出“进一步加强集体土地建设租赁住宅利用的相关意见”提供了实践基础。

从保障城市居民“住所”的立场注意到，北京市流动人口居住环境严峻，中国社会科学院7月末发布了《北京流动人口在北京的购买情况研究报告》。 北京市流动人口(无北京市户籍人口)仅14.6%在北京有住房，其余以租赁、集体宿舍或其他形式处理居住问题。 这部分人半数在80后，大多有本科以上学历，平均工资为4956.32元，先就职于民营企业。

顾云昌在《中国信息周刊》上表示，现在北京市作为人口流入城市，如何保障流动人口的居住权利，已成为北京市相关部门关注的问题。 为了缩小贫富差距，促进城市化进程，必须建设集体租赁住宅。

今年7月，国家快速发展改革委员会发布的《国家新型城市化报告》显示，年中国范围内定居城市约1600万人，常住人口城镇化率达到57.35%。 该报告指出，为了大量人口流入北京市等大城市带来压力，良好配置新的流动人口，继续促进城市化的新的快速发展，应该加强保护性、政策性住宅建设，提高整体城市的居住水平。

华远集团前会长任志强告诉《中国情报周刊》，在几年前的政协会议上，任志强提出了包括唐家岭改造在内的集体租赁住宅的建设提案，但遭到了批评。 在当年写的《唐家岭拆迁毁北漂梦》一文中，任志强颁布《国务院进一步深化城市住房制度改革加快住宅建设的通知》后，中国住房制度主要由两个市场组成，一个是有政府保障的非转让土地不动 二是土地房地产市场，也被称为完全商品化市场。

事实上，在近十年的快速发展中，两种市场不一致，大量土地供应商品化住宅建设，只满足中等收入家庭的诉求，但面向中低收入群体的非转让土地房地产市场迅速发展受阻，双脚“一长一短”

有对比性

北京市国土委员会、北京市住建委11月16日发表的《意见》使用对集体土地合理征收和建设租赁住房的手段，处理市内流动人口居住问题。 《意见》再次表明集体租赁住房的全部权利和采用途径，项目引进集体或国有公司负责房地产的建设和运营，农村集体利用土地入股，通过共同经营等方法共同参与开发建设，享受51%以上的所有权和红利。

有注意者认为引进国企有利于推进集体租赁住宅建设。 中国人民大学教授刘守英告诉《中国信息周刊》，土地房地产市场的基础设施建设资金来源在哪里？ 谁参与建设、管理？ 您如何实现好处分配？ 这些都是棘手的问题。 到目前为止，土地费用由政府征收，基础设施建设责任应由政府承担，在集体土地上建设租赁住宅，利润全部归村集体，政府应该如何分配村集体和职责，这些问题还没有确定。 但是，通过开放投资引进国企至少可以保障集体租赁住房的统一计划。

《北京青年人才住房状况调查报告》显示，73%的承租人权益受到侵犯，其中33.3%的承租人遭遇了房东无偿临时清算。 41.3%表示租金不会按合同约定擅自上升。 43.8%的人骗取过中介费。 对此，《意见》严禁通过销售或租赁租赁房屋获利，租金参照区域、周边市场及配套设施的一系列要素进行规范，出现租金在3年内暴跌的情况，鼓励承租人签订3年以上的租赁

“这项政策最主要的亮点有两个”顾云昌说，一是保障城市居民的居住地，处理住宅环境肮脏等情况。 二是比较有效地处理土地问题，提高土地利用效率。 统一规划管理农村集体用地，建立集体所有制租赁不动产，通过代理公司的建设和运营获得租赁收益等方法，可以建立稳定的租赁环境，保障承租人的合法权利。

在保障城市居民居住方面，顾云昌认为住宅贫困家庭主要由两类人组成，一类是城市的“三明治层”，这类人面临着“没有保障性住房，买不起商品房”的现状。 二是流动人口，典型的人群是农民工和刚毕业的青年工人，他们大多住在城中村、地下空之间、仓库等质量不好的住所。

如果不从土地的立场解体，改变土地的性质，就很难抽出集体的土地作为城市的居住地存在。 《意见》提出了新的处理方案，不改变土地所有权，而且转换土地采用途径，比较有效地提高土地采用效率，实现资源比较有效的配置。

顾云昌表示，城市土地属于全社会人民的一切，农村土地属于集体的一切，通过建设集体租赁住宅，比较有效地打破城乡土地二元结构的差距。 从租赁市场入手，对推进城市化建设和缩小贫富差距有推动作用。 让承租人以低廉的租金获得良好的居住环境，让集体农民获得转移金和租赁不动产的利益。

另外，《意见》提出的分割代理单元的产权证书被认为是集体租赁住房建设政策中前所未有的革命性创新，这首先是对现在的小产权室难以禁止的情况进行比较。

小产权室是指在农村集体用地上建造的房屋，因为这个房屋的建造者没有支付土地出让金等费用。 因为这个产权证没有得到国家住房管理局的同意。 只是乡政府发行的，没有国土管理局的备案，也得不到土地录用证和预售许可证。 但是，由于低级的居住索赔量很大，这个小产权室没有受到法律保护，但是处于行政手段不完善的灰色区域。

《意见》规定，未来新集体租赁住宅单元的产权证书必须明确规定，该房屋只能用于租赁住宅的建设和运营，除非得到批准，否则不得变更转让、转让、转租、出售、土地用途。 通过在整个项目中发行不动产权利证书，采取不分割单元产权证书等措施，可以比较有效地防止转租、销售等土地用途变更的可能性，防止小产权房的建设和开发。 另外，《意见》规定最长租赁期限为10年，同样防止租赁销售行为的发生。

困难堆积如山

“构想很棒，具体实践效果还需要注意”顾云昌在《意见》中指出，实现今后5年租赁市场的计划依然存在很多困难，最初的冲击是很难保证租赁房的供应量，还是在供给过程中公平的大体 他在供应集体租赁住房之前，首先完善家庭生活水平登记制度，通过登记指标，首先为应该获得租赁住房的家庭提供住所，不把高质量的资源分配给不符合“夹层”以外条件的人，而且根除摇摆制度，真的

顾云昌还担心必须保证农民的利益，保障租赁不动产运营者的价格，也要考虑承租人的租金接受能力，但如果不平衡上述关系，租金太高，很容易出现承租人不愿意租赁的情况。 对此，房地产的长期快速发展机制提出了金融市场辅助租赁市场快速发展的要求，通过发行租赁reits，有利于房地产建设和运营商事先筹集资金建设，保障现金流的稳定循环

除此之外，如何保障集体租赁住宅的基础设施完整性，同样值得考虑。 北京市委社会工委发布了《社会建设蓝皮书:年北京社会建设拆除报告》，认为现在北京市的政策性住宅在计划上有问题。 例如，由于中心城区建设用地不足，土地价值高，北京市保障性住房计划的地理位置偏僻，多分布在奥运会边缘六环以外的地区，呈现“保障住宅先行建设，交通延误迅速发展”的模式，职务分离问题

年北京市统计局公布的人口分布数据显示，北京常住人口居住地在朝阳区、海淀区、丰台区分别为395.5万人、369.4万人、232.4万人。 事务所第一分布在海淀区、朝阳区、西城区，有继续集中在中心区域的倾向。 中低收入家庭多从事集中在中心城区的服务业等第三产业，因此政策性住房分布集中在五环以外的地区，交通通达性差，不仅北京市常住人口的职务分离状况难以缓解，而且容易形成新的压力。

对此，顾云昌认为，在推进集体租赁住宅方面，不仅要在居住方面统一城市居住用地标准的计划和管理，还必须实现交通的完善，实现教育、医疗等辅助设施的跟进。 “如果居住地离事业地远，没有地铁等完全的交通基础设施，大量的流动人口宁可使用租赁形式住在离事业地近的地方”，最终现实情况会变成集体租赁政策和南辙。

但是，实现这个目标依然很困难。 即使国有企业负责集体租赁住宅的统一计划，谁负责基础设施建设等问题依然存在。 另一方面，集体土地建设租赁住宅，第一租金和收益基本上由租赁物业管理人员和村庄集体获得，政府没有获得土地保证金等收益。 这是因为很难对该土地基础设施建设负责。 二是在没有公开资本干预的前提下，如何保障计划效果有疑问。

他说:“我们很清楚，我们做农村研究没有其他外来资本，包括资金、头脑、创造性、创业、公司能力，光靠农民一个人建设城市，远远不行。 ”刘守英说:“以前开发者和政府谈过，将来会和书记、村子集体谈，这对计划和建设有潜在的风险。 资本问题没有处理，政策是一张纸，没有足够的资本进入，最终建设是一场小骚动。 ”。

从制度层面分析，北京作为集体租赁住宅建设的先行试验政策，“居第一处理流动人口居住的诉求”的特质，最终由于住在这里的城市居民没有达到商业化房地产市场的诉求标准，政府支持的集体租赁住宅 因为这位刘守英预测这项政策不能比较有效地降低北京市的房价。

另外，如何维持集体租赁住宅区的公共治安，比较有效地防止村内官员的“小官巨贪”现象，如何保障租赁reits和集体租赁住宅项目的协调，为农民获得巨额拆迁金比较有效地进行资产管理

例如，金融市场对集体租赁住宅有辅助作用，如何比较有效地管理住宅租赁金融市场的风险尚需注意。 8月17日，北京市居委会、市发改委等部门共同发布的《关于本市住房租赁市场快速发展和规范管理的通知》，以开放性金融等银领域机构对租赁住房项目的信用支持力度为前提，是未来租赁收入的载体

此外，为拆迁人提供资产管理服务是减少贫富差距的一大任务。 顾云昌通过安置拆迁可以让一部分农民获得高达200万美元的巨额拆迁金，但由于不擅长资产管理，也有人在两年内就浪费完了资金。 《人民日报》是一篇“部分农民整夜拆迁发财后浪费回贫困”的文章，详细介绍了让农民整夜回贫困的许多例子。 如何稳定其利益，实现附加值，同样是未来集体租赁住宅建设的连带任务之一。

同地同权

如何有效根治上述困难成为许多经济学家关注的话题。 刘守英在2004年经济社会形势座谈会上首次提出了同地同权概念，改革的真正方向是彻底废除征地制度，实行国有土地和集体土地的“同地、同权、同值”，在农业非转换时给予农民放弃农地的相应权利赔偿，据此

在年的中国共产党第十八届第三中全会上，“同地同权”首次写入了党章。 至此，集体经营性建设用地与国有建设用地同样转让、租赁、入股权。 拥有国有建设用地和同一平台的合法入市交易权。 按照国有建设用地和市场规则形成统一价格权。

关于集体用地市场化建设，刘守英认为佛山市南海区集体建设用地可以支持工业化建设，为北京的集体租赁住宅提供经验。 刘守英表示，南海区已经在利用集体建设用地探索推进工业化、城市化和农业现代化的“三化”新途径，确立了包括确权登记、流通交易平台、基础地价体系等在内的集体建设用地入市体系。 受此影响，珠三角有超过60%的集体用地进入市场，该地区保持快速工业化，村组二级红利从2008年的16.8亿元增加到每年的26.7亿元，二级人均红利从2008年的2347元增加到每年的3516元

顾云昌提供的处方是全面深化房地产健康快速发展的长期机制。 他指出既然集体租赁制度是房地产改革的一环，就应该进行全面深化的结构改革，实现房地产市场的全面优化。

顾云昌将长期机制形容为“1+3”，1房地产本身的体制机制进一步改革完善，梳理以非转让土地市场为主的保障体系与以转让土地市场为核心的商品体系的关系，并充实两种市场供应产品，多阶段。 例如，在保障系统中引入了用于销售的保障房间、公租房、廉价房间等。 在保护室以外，租赁市场必须促进快速发展租赁市场除公租房外，市场系统租赁房、机构拥有租赁房，扩大集体租赁房，扩大投资主体来源，公益机构、次贷机构、企业事业单位介入

“1+3”中有三个是指货币金融体制机构、财税体制机构、土地体制机构。 首先，光是房地产改革是不够的，既是房地产问题，也是金融问题。 货币超发、金融体系融资渠道不一致、证券化融资紊乱、金融货币政策不当可能会引起房地产市场快速发展不平衡，其次财税体制包括房地产法、房地产税等方面的调整和结构改革在内的土地问题是工地制度、后房

现在中国房地产市场的法律不健全。 顾云昌说，现在中国只有房地产法，没有房产法。 面对这样巨大的财富和固定资产投资门类，没有法律保障就会引起各种矛盾，与短期控制不同，长期机制的时间跨度长，政府的改革力和效率面临考验。

(《中国信息周刊》年第44号)

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