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上半年的都楼市，出风头不是大众熟悉的刚要盘，而是豪宅项目。 因为入市的豪宅数量达到了前所未有的20多个，所以在业界内被称为“北京豪宅元年”。

以前被压抑的北京豪宅的价格，现在终于可以尽情欢乐地上涨了。 从10万+到20万+，不是最高的，只是更高。 开发者也沿着“涨价”搓手。

亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济信息》记者采访时表示:“(豪宅的)报价多少都行。 需要以成交价格说话”。

豪宅代理机构亚豪提供的统计数据显示，年上半年，北京市商品住宅销售平均价格排名第一，为“万柳书院”，成交平均价格达到134847元/平方米。

万柳书院高价成交背后的逻辑是什么？ 开发者如何定义和构建这个产品？

中赫豪赌还是砝码？

时间可以追溯到去年的7月10日。 当天，北京海淀万柳面积3.9万平方米的土地，在中央企业“集体放弃”、万科全程未卡化的情况下，经历了10次网上报价、46次现场竞价、326次回购面积游戏后，终于成为民营企业的中赫地

中赫地此役获胜的代价是建设26.3亿元的最高上限价格、40.9%的溢价率和16400平方米的搬迁住宅。 据中赫方面介绍，大楼地价达到4.42万元/平方米，刷新了当时北京单价“地王”记录。

这样高的地价，当时很多开发者都很感叹，也有人把中赫地当作“豪赌”。 但是他们可能不想知道中赫地最擅长的是什么。

中赫地是中赫集团旗下的房地产开发公司，开发的都是高端房地产。 在“万柳书院”项目之前，中赫是北京的住宅项目，有2008年开盘的朝阳区的“北纬40°”和2009年开盘的海淀区的“钓鱼台七号院”，七号院13万元的单价，是肩上海的顶级豪宅“汤臣一品”哦。

中赫地夺地的背后是该地块周边资源的稀缺性。 近年来，万柳地区住宅用地不足，当时没有出售新盘。

据中赫地方介绍，供应不足、配套完整的海淀一直是高端住宅市场的宠儿。 得知万柳地块转让新闻后，中赫立即成立了专业项目组，全面深入调查分析项目周边情况，仔细推算项目计划定位、建设价格等重要因素，准备投标。

万柳“地王”，不过是中赫为自己的高端项目拼盘，又多了一个砝码。 但是中赫真的牵手了吗？ 毕竟，在不同的地块开发新项目可能随时遇到新的问题。

“累了”七支施工队

房地产领域进入“白银时代”后，高周转是市场的主流开发模式。 甚至业界人士也认为，只有“快”抓住机会，甩掉其他公司，才能赶上更快、规模更大的同行其他公司和领导。

但是这条路完全不适用于万柳项目。 万柳书院的开发周期长达29个月，时间去了哪里？ “万柳书院的计划草案经过了三十多轮的调整。 每户3台，包括全系精装地下车库等”。 中赫地相关人员向记者表示。

万柳书院选择墙砖的故事，对上述人们至今记忆犹新。

他说选择砖最简单的方法是继续使用“钓鱼台七号院”的砖。 供应商，因为施工技术很了解。 颜色与万柳地区组合，行业和老业主也同意，但他们不满意。

“在欧洲转了十几家砖厂，发现crh粘土砖灰是最理想的。 实验结束后，墙壁发现了问题。 这种灰砖矿物质丰富，从早到晚不均匀，根据天气的不同颜色不同，原来的缝纫剂不变。 ”。 这个负责人回忆说，为了调整缝合剂的处方，他们还找了不同的机构调整了30多种方案，最后荷兰的实验室调得最合理。

追求细节的完美是需要代价的。 正因为万柳项目时不时出现的这些细节，施工中“累了7支施工队”。

价格不贵吗？

年1月，埋伏29个月的万柳书院现房上市了。 前132套房来源平均为14.5万元/平方米，产品为205~558平方米的3人到5人。 套房步伐约3000万元，有些产品达到7000万元。

郭毅在万柳书院入市时，将北京豪宅的标准提高到整体平均价格的10万元以上，迄今为止个别项目个别房源的成交单价可以超过10万元，即使是当时的顶级豪宅，市值也在10万元左右。

中赫地不认为这个价格奇怪。 万柳书院的定价逻辑是什么？ “适合顶级住宅的不一定是最高的市场价格，而是最有说服力的质量和明确的价格逻辑。 万柳书院的最终售价综合了许多因素。 ”。 企业品牌总监朱敏对《每日经济信息》记者说，“从产品本身来看，万柳书院是中赫地的新代表作，产品实力比《钓鱼台七号院》全面提高。 从地区来看，与万柳书院隔墙的万城华府二手房价格达到11万~13万元/平方米，作为全新的高质量产品，比8年前的产品高15%~30%，符合市场规律。 从市场上看，海淀区核心区域的顶级住宅产品具有不亚于朝阳区和丰台区的顶级产品的价值。 ”。

万柳区域已经8年没有供应新盘，很多地缘性顾客自然成为万柳书院的粉丝。

数据显示，年上半年，北京市商品住宅销售平均价格排行榜中排在前6位的项目，每平方米成交平均价格超过10万元，获胜者为“万柳书院”。

但是这个记录很快就会更新。 万柳书院登场后，北京市场上陆续出现龙湖西宸原著、融创大使馆壹号院等定价在10万元以上的项目，万柳书院这一曾经唯一的整盘超过10万元的项目，已经关掉了大众盘。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉记者，高端楼盘的定价虽然接近成交价格，但“吸户”成功后，有可能通过特别的行业和房屋，提高合计金额，有助于其余房源的销售。 大楼整体供应量少的话，相对会处于惜售状态。

标题：【房讯】最高均价背后：万柳书院的墙砖缝里藏着什么？    
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