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作为世界级制药公司的世界副社长兼中国区总裁，李先生的四个人住在企业为高级管理层在国贸附近租的高级公寓里，随着任职年限的提高和期权的持续现金化，他感到需要越来越大的房子
对此，他投资了1300万元在亦庄购买了280平方米以上的联排别墅。 “从这里到cbd上班不太远。 房子质量非常好，周边房价迅速上涨。 将来，如果我调到其他地区，无论是租赁还是销售，都非常适合。 遗憾的是，你窗外还是房子，不是自家花园。 ”。
“真正的别墅买家不是李先生这样的上升期高级职业经理，而是更年长、更成熟的真正富裕阶层。 对他们来说，购买远郊别墅首先要考虑其居住价值，即家庭度假地和作为社会交流场所的采用价值，其频率可以是一周一次到半年一次，其次，要考虑其财富保值的功能，保持保值，温和上升。 ”。 珠江地产华北企业副总裁赵津说。
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独栋高空之间最大
在很多类型的别墅中，什么样的别墅产品最有可能上涨？
远洋天著副总裁徐海伦认为独栋别墅和非独栋别墅，如连排、榻榻米表等不能放在同一个行业进行比较。 因为后者是可再生资源。 “现在，0.8—1.0的容积率的土地还可以制作如下产品，容积率在0.6以下的单一产品已经少了一套，所以必须个别讨论其上升能力。 ”。
远郊的独栋房子是别墅中最稀有的产品吗？ 事实上，城市唯一的别墅是现在最高的别墅产品。 其中典型的朝阳公园板块东山墅，500平方米—600平方米面积的二手房价格在6000万元—7000万元之间，单价在110000元/平方米以上。 回龙观地区碧水庄园三期，有1041平方米的临湖楼王，价格达到8500万元/套，单价达到82000元/平方米。 可见城市别墅的价值高于远郊的独栋别墅。
王东严说:“在四环和五环，拥有独门独户的别墅，对顶尖的富裕阶层来说也需要机会。” “基本上买不起。 只要出一套就能马上卖一套。 一栋别墅的老板一般生活状态非常稳定，即使是在外国定居、做生意的大事也不会卖房子。 ”。
赵津的看法也很相似。 他认为顶级别墅的购买者正在购买进入某个生活圈的入场券。 这张入场券的价格正在上涨。 以珠江的紫苏山为例，现在800平方米的独门独户的价格是4500万元，但5年前只有1500万元。
记者采访的多个别墅的飞行员认为别墅上升潜力的判断应该基于三个维度。
第一个维度相对于空之间的占有度，占有土地资源越多，产品的价值就越高。 例如，独栋高于连排，连排高于榻米。 其中，被折叠起来接近“类别墅”和“经济别墅”的情况在增加，而且没有完全表现出“别墅法则”。
第二个维度是地区，地区对别墅的涨价非常重要，在北京甚至可以说是第一。 其次，“运河岸花园”毗邻京杭大运河、中央别墅区温榆河附近的别墅等自然资源，也很受买家欢迎。
第三个维度是物业管理水平，王东屹对物业管理别墅的价值是“好的物业环境可以防止业主频繁更换别墅，二手房置换率低，业主稳定，生活环境与安全别墅同等条件下不具备这些因素。
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价格的稳定性很高
“手里有1500万元，买别墅还是城市中心的平楼？ 哪个上升得更快？ ’这个问题在赵津眼里其实是个假命题。
赵津认为，远郊别墅和城市豪宅的购买者完全不是群体，购买欲望完全不同，对价值附加值的诉求也完全不同。 但是，北科建设地副社长王东严认为，仅仅是竞争上升速度，现在城市核心区内的一点高端平楼大宅和高级公寓的上升速度远远高于别墅。
近年来，北京楼市出现的金茂府、花语墅、远洋万和公馆、中海九号公馆等项目1、2年内的高速上升很好地说明了王东严的观点。 “如果以比较短期的投资高为目的，核心区豪宅的上升速度当然要比远郊别墅快得多”王东巌说:“一是现在城市核心区的大平层越来越少。 二是周围如果有新的区划的话会很贵，整个地区的房价会急速上涨。 但是，在郊外的别墅里并非如此。 一是别墅的交换率低，没有来自二手房市场的频繁价格刺激。 二是因为周边没有频繁的土地拍卖，别墅上涨很慢。 ”。
利兹行的数据显示，从去年1月到现在，北京高端别墅的招牌价格只上涨了49%左右，这种附加值的速度显然比不上城市豪宅。 ”。
事实也是如此。 以保利·陇上为例，这2005年入市的别墅项目在400万元左右。 现在过去了近十年，一套价格在1200万元左右，涨了三倍。 同期在三环内以5000元/平方米购买商品房的，现在单价不到5万元/平方米以上，升值至少在10倍以上。 所以，对于上涨意义更大的买家来说，与其买别墅，不如买城市豪宅。 另外，购买别墅所需的无重复投资远远大于住宅。
“但是别墅的安全性远远优于市区的房子，市区的房子很可能因为很少的人为因素而出现价格的大幅变动，但是别墅的价格很稳定。 意味着已经不被认可建设的独栋别墅这种稀有产品的占有，意味着自然生态资源的占有，意味着大面积的土地利用权的占有，因为如果没有发生毁灭性的事情，别墅就会稳定上升。 ”。 远洋天著副总裁徐海伦说。
二手房既不买也不卖
大部分别墅项目的方向盘都坦白，别墅对其他不动产，二手房“即使卖不出去也很难买到”，也就是别墅的二手房市场很小。
买家罗先生一直想购买中央别墅区的一家，连续几个月备受关注，这个别墅区没有释放一家二手房来源。 最后，罗先生只能去一手市场，寻找现在可怜的一家新房源。
“独栋别墅交换率低的理由是业主不付钱。 ”。 一位开发者对记者说:“纯一栋所有者重视居住价值，除非生活环境急剧变化，否则很少卖别墅。 购房者关注一段时间后，如果没有新的房源，自然会放弃。 当然，另一个理由是，别墅相关的一次重复购买费用很高，购买者群体也会谨慎出手。 ”。
然后，关于如何找到心仪的一家，这个行业的人建议“地区好，环境好，建筑质量好，别墅的居住舒适性可以用后期的改造装修来弥补”。 就像有点旧的别墅，房子一般，但院子很大，这样的别墅现在很抢手。 ”。
对联合、榻榻米表来说，转售的价值点在扇区，扇区要素可以说占其价值的50%以上，这样的产品现在在二手市场上屡见不鲜，但由于其总价格也越来越上涨，所以整体上比城市豪宅更难销售。 本报记者胡喆
·精算
延长。
位于亦庄的中信府誉府是城市别墅代表项目之一
作为城市别墅的远洋天著是买家最着迷的别墅项目
标题：【房讯】提醒：买别墅谨遵三大法则
地址：http://www.huarenwang.vip/new/20210506/3230.html
