【房讯】买房之三个阶段八项观察

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根据中山市顾客委员会的统计，去年的不动产相关投诉为120件，几乎与去年的119件持平。 其中，反映合同问题的有74件，占61.67%。 在房地产类投诉中，合同问题主要包括逾期办证、房屋年限短、口头告知消息与合同消息不一致、开始不收大楼而收取管理费、支付定金后无法处理贷款、销售的大楼号码为部。 质量问题主要有渗漏、墙体裂缝、地板裂缝、水泥脱落等。
俗话说好朋友认识他，百战不殆，买家在和开发者的游戏中，如何避免上当？ “315”的时候，记者结合样品整理了买房的各个阶段应该观察的事项，希望买房时防患于未然。

阶段一:购买前很多人知道后再动手

/沙盘模型与现实的差距很大

石岐区豪逸御华庭项目不是自己的区划，也显示在销售楼部的沙盘模型上，小区的“占地面积300亩”是“城中央唯一百万平方米豪宅”，业主购买后才发现约1/3的土地是其他开发者，几十人奥

购买前许多买家面临的只是以下问题。

什么时候买？

你可以随时插手

现在是买房子的时候了吗？ 其实对买房子住的刚要一族来说，任意时间都是动手的时机。 中山近年来楼价比较平稳，短期内房价基本稳定也是很多行业人士的共识。 因为这个购房者选择房间时很容易冷静下来。

买哪里？

区域、企业品牌、户型的综合考虑因素

“地段、地段、地段”买这所房子的金科玉律大家早就熟悉了。 其实，你必须根据指控综合考虑。 不仅是地区，开发者的企业品牌声誉也是重要因素，关系到房子的设计、质量、配套、服务等各方面。

另外，有必要考虑实用率的高低、方正与否、南北透过与否、卧室是否足够安静、厨房是否明卫等户型。

另外，在楼层上，不同的楼层也没有特别的“好坏”，但对同一楼层来说，通常楼层越高越贵，一点楼层的低层带有没有产权的平台和花园。 这也是个好选择。

你观察怎么买吗

多看，多听，多听

决定了区域、楼盘、户型等后，最终可以实地调查是否着手。 在这个过程中要注意多看、听、多听。

看样板房是不够的。 雨天墙壁是否漏水，黄昏时西晒与否等，根据天气和时间段有不同的感觉。 通常，销售员可以热情地介绍大楼的情况，通过倾听来提出自己在意的问题。 除了问销售员，如果小区里已经有居住者，听他们的心情会更直接。 当然你也可以关注报纸和网络等媒体的相关报道。

/合同和推进书不一致的开发者不想退还存款

甘先生去年3月看中了沙溪镇的某楼盘，开发者签订了预约书，支付了2万元存款。 但是，签订合同甘先生发现合同中的很多条款不合理，不确定，例如拒绝推进书上约定的追加捐款面积，双方违约处罚的金额不对等。 甘先生要求就上述问题增加补充条款，开发者不同意，也不想返还甘先生支付的存款。

消化委员会收到甘先生的投诉后，与开发者进行信息表达，经过调停，开发者将2万元的存款返还给甘先生。

阶段二:购买中唤醒十二分精神看合同

购买阶段通常包括合同的制作、签名、备案等，其中合同引起的纠纷最多。

观察预约和预约:

理智地读书

严格来说，由于楼盘不能取得预售许可证进行销售，很多开发者使用了打这样的边缘球的方法，例如“5000相当于1万日元”、优先选择室等优惠来吸引购买者。 买家预约后，开发商会用很多营销方法打心理战，比如故意制造疯狂掠夺情况，使买家紧张。 这时买家冷静地面对，想清楚地选择房间。

决定购买后，开发者通常先向购买者签订“商品房预约书”，支付存款。 预约书是正式合同前的预约合同，同样具有法律效力。 一个买家经常没有仔细阅读合同却在预约书上签名，一个开发商特意在预约书上写明了“购买者在签订预约书时知道合同条款的复印件，希望按照条款的复印件签订购买合同”的条款。

观察合同:

特别观察补充条款

接下来，正式购买合同可能也有“陷阱”。 根据规定，开发者必须在销售楼部的重要位置公开合同模板，购买者在签订预约书之前必须仔细阅读合同复印件，特别是补充条款不能因销售者的诱惑或承诺而签订合同。

另外，签了字，有些开发商开车筹钱，几百到千元的图形费和律师费是其中最常见的两项。 2007年中山市物价局已经发文确定规定，图形费由开发者承担。 律师费也应该由谁来支付。

上网本和备案:

可网络查询的动态

上网本和备案比较有效，是防止开发者一个房间大量销售，保护购买者的比较有效的手段。 根据相关法规，开发者应在与购买者签订《商品房买卖合同》之日起30天内办理合同备案手续。

上网本和备案的状态可以在中山市国土资源局的网站上查询，点击楼盘可以看到房源的销售情况，不同的颜色表示不同的状态，绿色可以销售，黄色虽然签订了合同，但是没有登记确认。

购买者可以通过商品房的合同查询，输入购买者的姓名、身份证号码、合同代码和合同密码，知道购买房屋的备案状态，密码可以从开发者那里索取。

阶段3 :提高购买后的警戒心

观察示例:

收楼的时候发现货不对。

去年，许多购买阜沙某楼盘的买家发现，自己购买的房子与开发者迄今为止提供的图纸不同，入户花园不足，实用面积不足。 消化委员会阜沙分会员工调整时，没有提到购买合同中对开发商规范的条款和相关的赔偿细则，退款项目一栏更明确地记载了居住者提出放弃住宅的情况下，不退还本金。

经过多次协商，开发人员提出补偿与不足面积相应的金额，但被购买者拒绝，最终开发人员同意返还本金，补偿贷款价格等相关费用。

付款结束后，或顺利处理贷款后，等待长大楼交付的时间，如果在期间内，可能会超过一年。 接到比尔的通知，还不要快高兴。 因为你看到的和想象的可能有差距。

观察楼:

文件都不能拒绝接收。。

目前采用的《中山市商品房买卖合同》样式合同第八条列举了四种交付条件:经验接收合格、综合检查合格、分期综合检查合格、空白栏(双方自行约定)。 。 许多开发商会选择第4项，即通过补充协议和购买者的约定，通过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位的检查，其文件是《工程竣工检查报告》。 实际上这是条件最低的检查标准，上述5家公司中有4家采用，其实是开发者自己检查的，这也隐藏着很多纷争中隐藏的危险。

如果购房者发现房子有问题，需要开发商整改后签字领取大楼。 否则，你可能会被长时间踢球。 另外，商品房合格交货后购买者开始负担事业费，不能由开发商负责领取大楼的，开发商必须承担违约责任。

在样式合同第11条的交接金中，要求开发商提供“住宅质量保证书”和“住宅采用证明书”，其中确定商品房各保证期的复印件，开发商不出示说明文件或者说明文件不完整的，购买者拒绝交接

观察证:

企业品牌的快速发展商会更规范

只有拿到不动产证明书的房子才是真正属于自己的。 法规要求在房屋交付之日起90天内或另行约定的时间内制作不动产证明书，开发商通常在合同中约定另外为自己制作证明书的时间，一般约定为720个工作日，换算下来差不多3年。

但是通常辩证不用等这么久，但也有特殊情况。 由于各种原因，楼盘无法通过相关部门组织的检查备案，房地产证书很可能被搁置。 降低上述风险的最好方法是首先选择声誉和信誉高的企业品牌快速发展者开发的大楼。

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